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Mercato mutui Italia, continua il trend positivo: nel 2015 erogazioni a più 70,6% rispetto al 2014

EROGAZIONI
ITALIA
Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.077 milioni di euro nel quarto trimestre 2015. Rispetto allo stesso trimestre del 2014 si registra un aumento delle erogazioni pari a +83,7%, per un controvalore di +5.956,9 mln di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico I-2016 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Aprile 2016.

Il mercato del credito per le abitazioni continua a dare segnali positivi, le erogazioni sono in aumento da due anni, superano abbondantemente i 10 miliardi di euro ed era dalla metà del 2011 che non si toccava quota 13 miliardi. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente, che vedono incrementi importanti a partire dalla metà del 2014 e volumi raddoppiati dall’estate scorsa.

Guardando ai numeri degli ultimi 12 mesi e considerando quindi l’intero anno 2015, riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie italiane finanziamenti per l’acquisto della casa per 41.247,1 mln di euro. Il saldo annuo, se confrontato con quanto rilevato nei 12 mesi precedenti (intero anno 2014), segna un aumento dei volumi pari a +70,6%, per un controvalore di +17.064,4 mln di euro.

MACROAREE
Il quarto trimestre 2015 vede un incremento delle erogazioni in tutte le macroaree, come avviene ormai da più di un anno.
La performance migliore spetta ancora una volta alle Isole, dove i quasi 870 milioni di euro sono il doppio rispetto a quanto erogato nel quarto trimestre 2014. I volumi raddoppiano anche nel Centro e nel Sud Italia, mentre il Nord-Ovest si conferma la macroarea dove si eroga di più, con più di 4,3 miliardi di euro. Anche l’Italia Centrale fa segnare una performance interessante: i volumi sono aumentati del 68% e adesso superano i 2,8 miliardi di euro.

Analizzando l’intero anno 2015 si registrano volumi in aumento in tutte le macroaree italiane.
Il Meridione eroga 5.750 mln di euro e fa ancora segnare il miglior andamento, con un incremento dell’84%. Con un aumento del 79,6% e volumi pari a 10,3 mld di euro, il Centro Italia si posiziona al secondo posto sia per andamento sia per totale erogato.
Con quasi 14 mld di euro, invece, è il Nord-Ovest l’area dove si eroga di più e i suoi volumi sono aumentati del 63,3%; la performance è simile nel Nord-Est, dove però i volumi sono 8.900 mln di euro.

REGIONI
Come avviene da più di un anno, anche nel quarto trimestre 2015 tutte le regioni italiane fanno segnare volumi in aumento, tra l’altro con variazioni importanti.
Quasi la metà delle regioni raddoppia i propri volumi: la prima di queste è la Basilicata, che fa segnare addirittura +135,7%, a seguire ci sono Abruzzo e Sardegna con +110%.
L’ottima performance trimestrale, abbinata all’andamento positivo riscontrato nei trimestri precedenti, determina aumenti nelle erogazioni di tutte le regioni anche per gli ultimi 12 mesi (intero anno 2015).

PROVINCE
Anche nel quarto trimestre 2015 tutte le 110 province analizzate hanno evidenziato variazioni in aumento e ben 43 raddoppiano i propri volumi rispetto al quarto trimestre 2014.
Su tutte spicca la provincia del Medio Campidano, che vede un incremento del 362%; al secondo posto c’è un’altra provincia sarda, quella di Olbia-Tempio, i cui volumi sono aumentati del 239,1%, seguita da Potenza (+210,5%) e Carbonia-Iglesias (+176,8%)
Tra le principali province emergono sempre Roma e Milano, i cui volumi sono più del doppio rispetto alla terza provincia, Torino. Si segnalano Bari e Bologna, in aumento del 113-114% rispetto all’anno scorso.
Sulla scia dell’andamento trimestrale, nell’intero anno 2015 tutte le province italiane hanno evidenziato volumi in aumento.

ASPETTI CONGIUNTURALI
ANDAMENTO DELLE CONSISTENZE
Nel quarto trimestre 2015 si registra uno stock di mutui in essere pari a 296.634 mln di euro, in leggero aumento sia rispetto al trimestre precedente (+0,6%) sia in relazione allo stesso periodo dell’anno scorso (+0,7%). Da segnalare che era dalla fine del 2011 che le consistenze non facevano registrare variazioni positive, seppur molto contenute.

IMPORTO MEDIO DI MUTUO
Attraverso la base dati interna all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa è stata analizzata la tendenza rispetto alla quantificazione media dell’importo di mutuo.
Il ticket medio nazionale si è attestato a circa 111.300 €, in aumento rispetto a quanto riscontrato nel quarto trimestre 2014. La ripartizione geografica è nettamente diversa: il Nord-Ovest e il Centro si mantengono sopra i livelli nazionali, il Nord-Est è in linea rispetto al totale dell’Italia, mentre la tendenza è opposta al Sud e nelle Isole. Il ticket medio risulta più elevato nella macroarea Centrale (116.200 €) e più basso al Sud, dove si erogano in media 104.100 €.

I TASSI D’INTERESSE
Le dinamiche economico-finanziarie che stanno influenzando l’area Euro hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare più volte al ribasso il tasso di riferimento BCE. Dopo i tagli del 2013, che lo avevano portato a 0,25%, gli interventi sono continuati a breve distanza nel 2014, a Giugno e Settembre, con una riduzione di 0,10 bps in entrambi i casi. Da allora il tasso è rimasto stabile a 0,05%, fino al fresco taglio di Marzo 2016, che lo ha portato alla sua quotazione minima di sempre (0%).
Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato rapidamente a quota 0,19% a Dicembre 2012, per attestarsi poco sopra 0,20% per tutto il 2013 e il 2014, salvo andare addirittura sottozero da Maggio 2015. La quotazione di Marzo 2016 è -0,23%.
Dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, l’Eurirs (25 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% ma, contrariamente all’Euribor, è tornato a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da quel momento ha iniziato la fase discendente che lo ha portato al suo nuovo minimo ad Aprile 2015 con 0,82%, per poi riprendere quota e arrivare a 1,12% a Febbraio e Marzo 2016.

Stando alle dinamiche dei tassi di Marzo 2016, abbiamo calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,50% per il tasso fisso e a 1,60% per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 500 euro, circa 67 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 433 euro.

CONCLUSIONI
I segnali sono positivi e la domanda è in crescita ormai da tempo. Anche l’offerta continuerà a migliorare e, con tutte le cautele del caso, le banche erogheranno maggiormente rispetto al passato. I principali indici di riferimento dei tassi sono ancora a livelli molto bassi, riducendo in questo modo il costo dei finanziamenti e creando nuove opportunità per il mercato.
Non da ultimo vanno segnalate le manovre adottate dalla Banca Centrale Europea allo scopo di sostenere i finanziamenti a famiglie e imprese, come testimoniato recentemente dal taglio dei tassi di interesse sui depositi e dal proseguimento del Quantitative Easing.

Dall’altra parte, però, bisogna considerare le prospettive economiche e il mercato del lavoro che crescono lentamente, nonché il livello del contenzioso relativamente ai mutui condizionato dalla situazione economica del nostro Paese.
Sebbene più morbide rispetto al passato, le politiche di erogazione rimarranno prudenziali per tutto il 2016 e la qualità del portafoglio degli istituti continuerà ad essere un fattore decisivo che condizionerà le scelte di erogazione nei prossimi mesi.

Il 2015 si è chiuso con un aumento delle erogazioni rispetto a quanto rilevato nel 2014, anche per effetto della significativa crescita dei finanziamenti di surroga. Il 2016 dovrebbe continuare su questa stessa lunghezza d’onda, ma con una riduzione delle erogazioni relative alle surroghe.

Renato Landoni, Presidente Kìron Partner S.p.A.

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