Schroders Capital – Real estate: il repricing degli ultimi anni apre una nuova stagione d’investimento

In tutto il mondo, i mercati immobiliari sono stati duramente colpiti dal rialzo dei tassi d’interesse e dagli sconvolgimenti sui mercati dei capitali. Questo, a nostro avviso, apre un’interessante finestra di opportunità d’investimento.

Rapido riprezzamento

L’impatto del rialzo dei tassi d’interesse, insieme alle incertezze legate al contesto macroeconomico più in generale, si è tradotto in movimenti al rialzo dei rendimenti o dei cap rate. Ciò ha determinato un rapido riprezzamento in tutti i mercati e settori a partire da fine giugno 2022.

Il nostro modello di valutazione del mercato segnala in particolare opportunità sui mercati che hanno evidenziato il repricing più rapido. Nell’immediato, emergono il Regno Unito e la regione nordica, seguiti dagli USA e da altri mercati dell’Europa continentale che, a nostro avviso, si sono completamente o quasi sufficientemente adeguati a un regime caratterizzato da tassi d’interesse più elevati. Nella regione Asia-Pacifico, esistono opportunità cicliche sui mercati in linea con la ritardata ripresa della Cina e/o che offrono alternative nel nearshoring/friendshoring delle catene di fornitura.

Tuttavia, l’ordinamento geografico è solo una parte del quadro, poiché anche la performance settoriale ha evidenziato sostanziali differenze. In generale, i settori immobiliari che offrono una protezione contrattuale o indiretta dall’inflazione continuano a essere i più interessanti. Gli asset industriali e in ambito logistico, ad esempio, hanno subito un significativo repricing e sembrano essersi stabilizzati, pur rimanendo sostenuti da fondamentali strutturali di lungo periodo.

Oltre alle opportunità nelle varie aree geografiche e settori, gli investitori nel comparto immobiliare privato possono beneficiare di prezzi vantaggiosi in diverse strutture d’investimento. Ad esempio, esiste un’opportunità concreta sui mercati immobiliari secondari, dove gli investitori istituzionali stanno dismettendo le partecipazioni per svariati motivi. Spesso tutto questo ha poco a che fare con le prospettive per l’asset class sottostante, ma più con considerazioni di ribilanciamento dei portafogli. Di conseguenza, esistono opportunità sui mercati secondari a forte sconto, ad esempio nel Regno Unito, per via di una serie di vendite motivate di piani pensionistici definiti e, più selettivamente su base globale.

Solidi fondamentali sottostanti

Nella maggior parte dei mercati, i livelli di income hanno registrato un incremento, in un contesto di aggiustamenti dei prezzi e di una situazione economica indebolita. Ciò evidenzia come il fulcro alla base dei recenti movimenti di mercato sia stato principalmente l’andamento sui mercati dei capitali, dislocato rispetto ai fondamentali immobiliari sottostanti, ad eccezione del tanto bistrattato settore degli uffici. In effetti, i fondamentali della maggior parte dei settori hanno generalmente resistito molto meglio del previsto al di là delle sfide strutturali.

La domanda deve fare i conti con l’ostacolo generale di una crescita economica anemica, come per molti segmenti dell’economia, e le condizioni di offerta ridotta (dovute all’aumento dei costi nei comparti edilizio e di finanziamento del debito) fanno sì che la scarsità di spazi di alta qualità, conformi alle norme ESG, incentiverà una tendenza al rialzo degli affitti, una volta che la crescita economica registrerà una ripresa nel 2024 e nel 2025. Più in generale, le tendenze secolari – che noi di Schroders definiamo “3D Reset” – che comprendono i cambiamenti demografici, la deglobalizzazione e gli sforzi per la decarbonizzazione, sono fortemente concentrate sui mercati immobiliari. Questi trend garantiscono sostanziali benefici alle prospettive di lungo termine di settori specifici, che vanno ben oltre le attuali dinamiche di mercato.

Inoltre, i trend storici suggeriscono che i mercati vedono tendenzialmente un rimbalzo dopo una fase di flessione. Ciò è evidente nella performance dei fondi immobiliari di private equity, dove le opportunità d’investimento, dopo le correzioni dei prezzi, hanno storicamente garantito rendimenti superiori alla media.

Per molti anni, gli investitori istituzionali hanno sfruttato l’intera gamma di opzioni sui mercati immobiliari per ottenere un’esposizione ai vantaggi dell’asset class. Poiché sono fondamentali specializzazione e ampie risorse per conseguire risultati nell’immobiliare a livello globale, questo settore è stato relativamente poco esplorato dagli investitori privati. Oggi esistono nuove tipologie di prodotti finanziari che rendono gli asset privati più accessibili agli investitori individuali, in un momento in cui è prevista una ripartenza dei veicoli istituzionali tradizionali.

Nel complesso, una maggiore accessibilità ai vantaggi a lungo termine offerti da questa asset class, insieme alle opportunità sequenziali che si stanno delineando attualmente, offre agli investitori privati un interessante punto d’ingresso nel comparto dell’immobiliare commerciale globale.